Pokud bydlíte v bytovém domě, nebo jste si vytáhli černého Petra a jste členy výboru SVJ, dříve či později narazíte na konflikt spojený s určením zodpovědnosti za určitou část domu. Na tuto problematiku se podíváme v tomto článku.
Tento problém je nutné řešit zejména v případech, kdy je nutné financovat opravu či výměnu dané součásti domu, nebo pokud například tato část způsobí někomu škodu. Ne vždy mají ale vlastníci a někdy dokonce ani členové výboru SVJ v této otázce jasno.
Sám jsem se v minulosti dostával do konfliktu s výborem SVJ, když mi odmítal proplatit výměnu vodoměru s tím, že vodoměr je součást bytu a výměnu si vlastníci hradí sami. Pravdy jsem se dopátral o pár let později jako předseda, když jsem zjistil, že existuje užitečný dokument nazvaný Prohlášení vlastníka.
Prohlášení vlastníka
Pokud bydlíte ve starším domě, prohlášení vlastníka pravděpodobně vzniklo při privatizaci bytů – na základě prohlášení vlastníka se dělily jednotlivé prostory domu (bytové/nebytové jednotky, společné prostory atd.) a právě v prohlášení vlastníka by je specifikovaná velikost bytových jednotek, co k nim náleží (třeba včetně přiřazení sklepů apod.) a co tvoří a netvoří společné prostory domu.
Prohlášení vlastníka je uloženo na katastru nemovitostí, kde do něj můžete nahlédnout a případně si za poplatek nechat vytvořit kopii potřebných stránek. Slušný předseda výboru by vám kopii měl poskytnout.
Obecně pak platí, že společné části domu jsou vlastněny všemi vlastníky jednotek v poměru k jejich velikosti. Každý vlastník má právo na společnou část a současně je povinen se podílet na nákladech spojených se správou a údržbou společných částí. Většina rozhodnutí ohledně společných částí musí být přijata v souladu s většinovým rozhodováním a vlastníci mají právo se účastnit jednání o všech záležitostech týkajících se společných částí.
Společné prostory definované v občanském zákoníku
Pokud by nějaká součást domu nebyla v prohlášení vlastníka uvedena, můžete ve sporných situacích vycházet z občanského zákoníku, konkrétně z § 1160:
(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
§ 1160, občanský zákoník č. 89/2012 Sb.
Definice uvedená v tomto paragrafu nicméně není vyčerpávající. Další informace můžete čerpat v Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (§ 5 a § 6):
§ 5
(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména
a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,
c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,
d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),
e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti,
f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,
g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,
h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,
i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.
(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.
(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
§ 6
Společnými částmi domu jsou dále
a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,
f) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,
g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,
h) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu,
i) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.
§ 5 a § 6, Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Stanovy společenství vlastníků jednotek
Dalším zdrojem, po kterém byste měli sáhnout, budou stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek. Zde by například mělo být uvedeno, jak probíhají opravy, výměna a údržba daných částí a jakým způsobem jsou tyto činnosti financovány.
V nedávné době jsem například zaznamenal situaci, kdy vlastníkovi jednotky unikala voda z radiátoru v panelovém domě s centrálním vytápěním a výbor po něm požadoval úhradu opravy s tím, že tato část topné soustavy je ve vlastnictví majitele jednotky. V tomto platí, že centrální vytápění včetně radiátorů je společnou součástí domu (tak to je ostatně i definováno zákonem) ve výlučném užívání vlastníka a údržbu a opravy je nutné financovat z fondu oprav.
V případě, že dojde ke konfliktu, který nevyřešíte s výborem nebo při jednání shromáždění vlastníků jednotek, bude o určení vlastnictví společné části pravděpodobně muset rozhodnout soud.